Chuyện tranh chấp đang xảy ra ở nhiều chung cư trên địa bàn TP.HCM. Tranh chấp không chỉ diễn ra giữa chủ đầu tư với cư dân mà ngay giữa cư dân với đại diện của họ (ban quản trị – BQT). Nguyên nhân vì đâu xảy ra những xung đột căng thẳng, kéo dài này?

Vỡ mộng chung cư

Theo PGS-TS Nguyễn Trọng Hòa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM, các tranh chấp chủ yếu xảy ra tại các chung cư thương mại – nơi người dân bỏ tiền ra mua nhà nhưng không nhận được các lợi ích như chủ đầu tư đã cam kết. Đồng tình, TS Nguyễn Hữu Nguyên, Trường ĐH KHXH&NV TP.HCM, bổ sung: Khi bán căn hộ, thông thường chủ đầu tư quảng cáo sản phẩm theo kiểu “đánh bẫy” người mua với hàng loạt ưu điểm. Tuy nhiên, khi người dân đã mua về ở thì thực tế đã có nhiều vấn đề phát sinh (như chất lượng chung cư, giấy hồng, các loại phí…) khiến không ít cư dân vỡ mộng. “Vấn đề quan tâm của doanh nghiệp chính là bán căn hộ và việc kinh doanh của chủ đầu tư chủ yếu mang tính vụ lợi nhiều hơn là tính phục vụ cư dân đã sử dụng sản phẩm của họ” – TS Nguyên nói.

Ở một mảng tranh chấp khác là cuộc “nội chiến” trong nội bộ cư dân, dưới góc nhìn văn hóa, PGS Hòa cho rằng do thói quen ở nhà phố nên khi vào chung cư thì người dân không quen và cảm thấy bức bách. Khi chưa thay đổi được thì họ sẽ sống theo ý của mỗi người làm ảnh hưởng đến các hộ xung quanh cũng như làm cho văn hóa chung cư ngày càng đi xuống.

Ông Trần Trọng Tuấn (ngồi), Giám đốc Sở Xây dựng, chủ trì giải quyết tranh chấp tại chung cư The Ruby Land (quận Tân Phú) vào ngày 24-6. Ảnh: Việt Hoa

Miếng bánh phí bảo trì

Trên quan điểm của một doanh nghiệp bất động sản, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, thẳng thắn: Nguyên nhân tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân xuất phát từ lợi ích. Đó có thể là phí bảo trì, phí quản lý và các nguồn thu từ việc khai thác các công trình sử dụng chung… “Chủ đầu tư thì muốn thu nhiều lợi nhuận, muốn tăng phí, còn BQT, cư dân thì cũng muốn những phần lợi này về phía mình” – ông Đực nói.

Chính thực tế này mà ở nhiều chung cư chủ đầu tư tìm cách cố trì hoãn việc thành lập BQT đại diện cho người dân. Trong giai đoạn này, theo TS Nguyên, các chủ đầu tư là doanh nghiệp giao việc quản lý chung cư lại cho một ban quản lý để thu các loại phí. Ban quản lý này lại không chịu sự chi phối nào của quy định pháp luật, chủ yếu chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư nên khi có mâu thuẫn, người dân chỉ biết kêu ca nhưng không ai chế tài họ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng nhận định phí bảo trì chung cư là miếng bánh hấp dẫn và đa phần phát sinh tranh chấp cũng vì 2% phí bảo trì này. “Một số chủ đầu tư đã trót dùng khoản phí này thay vì phải giao lại cho cư dân nhưng cũng có trường hợp cố tình dây dưa, muốn giữ lại vì đây là khoản tiền không hề nhỏ hoặc chính họ không tin vào khả năng của BQT nên trì hoãn việc bàn giao. Tuy vậy, về phía BQT cũng không hiếm trường hợp khoản phí này trở thành “của riêng” của các thành viên BQT, từ đó mới dẫn đến các tình huống chạy đua vào BQT” – ông Châu nhận xét.

Chuyện thường lại gây hệ lụy xấu

Các chuyên gia nhận định các tranh chấp chung cư nếu không sớm được tháo gỡ sẽ gây ra nhiều hệ lụy xấu, làm chất lượng sống tại chung cư đi xuống và cũng góp phần gây bất ổn trong xã hội. Theo ông Nguyễn Văn Đực, do các bên không thỏa thuận, không tìm được tiếng nói chung nên việc xảy ra tranh chấp là bình thường. Tuy nhiên, hệ lụy trong những vụ tranh chấp này lại không bình thường khi thương hiệu chủ đầu tư bị ảnh hưởng, người dân mệt mỏi đi đòi quyền lợi. Từ đó, một số người sẽ không mặn mà với việc chọn mua chung cư làm nơi sinh sống lâu dài.

Ông Lê Hoàng Châu bổ sung: “Những mâu thuẫn này sẽ khiến người ở chung cư chán nản, thậm chí đã có không ít trường hợp phải bán tống bán tháo để tìm nơi ở mới. Còn người chuẩn bị mua nhà sẽ cân nhắc nhiều hơn khi quyết định chọn chung cư. Điều này cũng ít nhiều ảnh hưởng đến chiến lược phát triển nhà ở của Nhà nước khi chung cư sẽ là xu hướng tất yếu trong quá trình đô thị hóa”.

TS Nguyễn Hữu Nguyên còn cho rằng những mâu thuẫn kéo dài tại các chung cư sẽ phá vỡ sự gắn kết và tính thân thiện vốn có của cộng đồng cư dân chung cư.

Lỗi ở cả ba phía

Theo PGS-TS Nguyễn Trọng Hòa, những mâu thuẫn và tranh chấp ở chung cư có lỗi của cả ba bên. Trong đó các cơ quan quản lý đã không lường trước những rắc rối có thể xảy ra khi các chung cư phát triển ồ ạt, lại chậm quan sát và đưa ra những giải pháp xử lý xung đột mà “bán cái” cho chủ đầu tư, người dân. Về phía chủ đầu tư thì muốn thu lợi nhuận nhanh nên đầu tư xong dự án này thì làm dự án khác nên chất lượng cũng như trách nhiệm đối với mỗi chung cư là không có. Còn người dân không xem kỹ các hợp đồng mua căn hộ và đến khi quyền lợi bị ảnh hưởng mới la làng lên thì đã muộn.

TS Nguyễn Hữu Nguyên cho rằng những mâu thuẫn “nội chiến” ở chung cư sẽ khó giải quyết nếu không có sự can thiệp của chính quyền. Bởi nếu đòi hỏi người dân phải có ý thức hoặc chủ đầu tư nhượng bộ là không thể. Ông Nguyên nói: “Chỉ có chính quyền làm trọng tài thì mới hòa giải được chứ luật không thể quy định hết. Nhưng thực tế một phần do luật quy định không rõ ràng, một phần là do năng lực, trình độ của cơ quan chức năng còn hạn chế không nhìn ra được ai đúng, ai sai trong các tranh chấp để giải quyết hoặc cũng có khi năng lực có thể giải quyết nhưng đã không làm hết trách nhiệm”.

Tháo chạy khỏi chung cư

Tôi và gia đình từng sống bảy năm trời tại căn hộ A5.4 chung cư 584 (phường Phú Thọ Hòa, quận Tân Phú). Đây cũng là khoảng thời gian tôi và gia đình bị “khủng bố” tinh thần vì những tranh chấp gay gắt giữa chủ đầu tư với cư dân, giữa cư dân với BQT.

Chung cư có chủ đầu tư, có BQT nhưng không ai nghe ai. Ngay trong nội bộ cư dân cũng chia thành nhiều phe nhóm công kích lẫn nhau, thậm chí đã có cả những cuộc ẩu đả. Hơn 360 con người, đại diện cho các căn hộ nhưng người thì chấp hành đầy đủ các nội quy, người thì sống cả năm trời nhưng không chịu đóng một khoản phí nào. Quá phức tạp và kinh khủng nên gia đình đã bán và “tháo chạy” khỏi chung cư.

Chị Hồng Ân

 

Việt Hoa – Minh Qúy (Pháp luật TP.HCM)