Bảo lãnh ngân hàng: Lợi bên mua, hại bên bán

Theo các chuyên gia, Luật Kinh doanh Bất động sản có lợi cho người mua nhưng gây nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư

7 lần dự thảo thông tư

Quy định bảo lãnh ngân hàng được quy định tại điều 56, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014: Trước khi bán sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh thực hiện hợp đồng đó.

Danh sách ngân hàng thương mại có năng lực cho Ngân hàng nhà nước công bố.

Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ thì ngân hàng thương mại thay mặt chủ đầu tư bồi thường cho khách hàng.

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc Ngân hàng nhà nước, chi nhánh TP.HCM cho biết, việc bảo lãnh nêu trong quy định là bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng, không phải là bảo lãnh công trình hay dự án bất động sản.

“Đây là quy định bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà. Qua đó, có thể cũng cố niềm tin của người tiêu dùng đối với chủ đầu tư bất động sản. Qua quy định này, nhà đầu tư có thể tiêu thụ sản phẩm của mình nhiều hơn”, ông Nguyễn Hoàng Minh phân tích.

Đến nay, vấn đề bảo lãnh được quy định cụ thể trong Thông tư 28/2012/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên, trong thông tư này lại không có điều khoản quy định ngân hàng bảo lãnh cho các chủ đầu tư khi thực hiện việc bán, cho thuê, cho thuê lại và nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngân hàng Nhà nước đang xem xét chuẩn bị thông tư mới để thay thế Thông tư 28. “Thông tư mới này đã dự thảo đến lần thứ 7 rồi”, ông Nguyễn Hoàng Minh cho biết.

Cũng theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, ông Trang Văn Hậu, Phó Giám đốc Ngân hàng Vietcombank chi nhánh TP.HCM cho biết thêm, trước đây, một số ngân hàng đã ký bảo lãnh cho các dự án theo Thông tư 28 mới chỉ là “điều kiện cần”. Sau ngày 1/7/2015, những ngân hàng này còn phải có “điều kiện đủ” là lọt vào danh sách các ngân hàng thương mại đủ điều kiện được Ngân hàng Nhà nước công bố thì mới tiếp tục được bảo lãnh cho các dự án kinh doanh bất động sản.

Chủ đầu tư lo ngại

Những quy định tại điều 56 mặc dù có lợi cho người mua nhà nhưng lại “siết” chủ đầu tư dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Hầu hết, các doanh nghiệp đầu tư bất động sản đều có ý kiến quan ngại khi luật đi vào thực tiễn.

Về khía cạnh pháp lý của điều 56, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long cho rằng, cần nhìn lại chuỗi đảm bảo cho khách hàng trong quá khứ: Chủ đầu tư thực hiện dự án phải có vốn đảm bảo 30% giá trị dự án, ký quỹ đầu tư dự án 1,3%, thanh toán theo tiến độ thi công…

“Chúng ta ràng buộc hàng trăm thứ để bảo vệ người mua nhà. Bây giờ, đỉnh cao nhất là bảo lãnh. Về luật cũng như quản lý nhà nước, nên xóa hết những ràng buộc trong quá khứ”, ông Quang kiến nghị.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại – Xây dựng Lê Thành thì lo ngại vấn đề ngân hàng bảo lãnh, bồi thường cho khách hàng khiến thị trường bất động sản tái đóng băng. Cần giải pháp cho vấn đề, ông nêu một ví dụ cụ thể.

“Tôi có dự án nhà ở 1.000 tỷ. Theo luật, khách hàng phải đóng 70% tương đương 700 tỷ. Trừ 200 tỷ lợi nhuận, tôi cần 800 tỷ để xây xong dự án này. Ngân hàng phải cho tôi vay thêm 100 tỷ đồng. Nhưng tôi chỉ bán được 500 tỷ đồng cho khách hàng cộng với tiền ngân hàng cho vay mới có 600 tỷ đồng. Như vậy, tôi còn thiếu 200 tỷ để hoàn thành dự án. Sau 1 năm, không bàn giao nhà được, tôi giao nhà cho ngân hàng cùng với lãi bồi thường 50 tỷ đồng, tổng cộng là 650 tỷ đồng. Ác nghiệt thay, 10 dự án cũng giống như tôi một lúc, ngân hàng phải trả cho khách hàng 6.500 tỷ. Vậy, ngân hàng sẽ giải quyết trường hợp này như thế nào?”

Đồng tình với ông Nghĩa trong vấn đề bồi thường, ông Võ Hữu Khoa, Phó Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành Phố (Cityland) đặt thêm vấn đề: “Chúng ta đang bảo vệ cho khách hàng đối với những chủ đầu tư không đúng cam kết. Nhưng khi thị trường xuống, khách hàng đóng nửa chừng và khó khăn thuộc về chủ đầu tư. Luật chưa có những điều khoản về bồi thường theo kiểu này. Công ty chúng tôi đã gặp trường hợp này rồi!”.

Nam Dương