Khảo sát của VnExpress tháng 7, các căn hộ cũ tại Yangon, loại 2 phòng ngủ đã hơn 30 năm sử dụng, toilet bệt theo kiểu vài thập niên trước nằm ở các tuyến đường nhánh dọc theo hồ Inya cách chùa vàng 7-8 km có giá thuê chừng 800 USD một căn mỗi tháng. So với TP HCM, lấy chợ Bến Thành làm mốc, các chung cư trung cấp trở xuống, vận hành được 5-10 năm bán kính tương tự (7-8 km) có giá thuê 350-400 USD một tháng, cao nhất là 500 USD.
Các chung cư mới nhất tại Yangon cũng đã hơn 10 năm hoạt động, đa số không quá 10 tầng, giá thuê căn hộ 2 phòng ngủ có vị trí nằm gần trung tâm thành phố 3 triệu dân này có giá 1.500-2.500 USD một căn mỗi tháng trở lên. Mức giá này gấp 1,5-2 lần chung cư cao cấp (quận 2, 7, Bình Thạnh) mới bàn giao trong vòng 5 năm trở lại đây.
Ở mảng căn hộ dịch vụ, thị trường cho thuê tại Yangon càng sôi sục về giá. Trên tuyến đường Kaba Aye Pagoda cách chùa vàng 6-7 km, tòa nhà dịch vụ Golden Hill Tower (Nhật Bản làm chủ đầu tư) có giá thuê 3.200-8.000 USD một tháng tùy số lượng 1-4 phòng ngủ. Sakura Residence trên đường Inya giá thuê 4.000 USD căn 2 phòng ngủ. Dự án Marina của Nhật và Micasa của Malaysia ghi nhận mức thuê hơn 4.000 USD cho căn 2 phòng ngủ. Căn hộ dịch vụ Grand Mee Ya Hta do doanh nghiệp Singapore và Myanmar đồng chủ đầu tư nằm gần chợ Boyoke giá thuê 4.500 một căn.
Toàn cảnh thị trường căn hộ dịch vụ ở đô thị này chỉ có 5 dự án với tổng cộng gần 700 căn phục vụ cho các chuyên gia nước ngoài sống, làm việc tại thành phố Yangon 3 triệu dân và vùng Yangon 6 triệu dân (gồm nhiều quận huyện lân cận). Hiện nay tất cả các dự án đều kín khách thuê.
Những chung cư cũ tại Yangon có giá thuê gấp đôi các căn hộ trung cấp mới tại TP HCM. Ảnh: Vũ Lê
Trong khi đó, ngân sách khách thuê căn hộ dịch vụ dài hạn phải trả một tháng tại TP HCM theo khảo sát của Công ty Alternaty trong quý II/2015 dao động 1.000-2.000 USD. Mức chi tiêu trung bình khoảng 1.371 mỗi tháng, bao gồm thuế giá trị gia tăng và tiền điện. Giá thuê căn hộ dịch vụ trung bình cho 3 hạng A, B, C tại TP HCM trong quý II/2015 theo Savills Việt Nam đạt khoảng 23 USD mỗi m2 một tháng, với căn 2 phòng ngủ giá thuê tầm 1.800-2.000 USD tháng. Như vậy, chi phí thuê căn hộ dịch vụ loại chuẩn 2 phòng ngủ tại Yangon đắt gấp 3-4 lần so với TP HCM.
Riêng thị trường biệt thự cho thuê, thành phố sôi động nhất Myanmar cũng vượt trội so với TP HCM về giá thuê và tỷ lệ tăng giá. Biệt thự tại Thung Lũng Vàng – Golden Valley – cách chùa vàng 8 km, có 6 phòng ngủ, diện tích nhà rộng hơn 200 m2 (chưa kể sân vườn) có giá thuê 6.000 USD một tháng. Hồi cuối năm ngoái, giá thuê căn biệt thự loại này khoảng 5.000 USD. Trong gần 7 tháng qua, giá thuê biệt thự tăng 17%.
Tại TP HCM, đầu tháng 7, biệt thự song lập, đơn lập và liền kề tùy diện tích tại Phú Mỹ Hưng có giá thuê dao động 1.500-3.200 USD một tháng, tăng trung bình 5-7% trong 6 tháng đầu năm. Xét về mức giá và tỷ lệ tăng giá phân khúc này, Yangon đắt gấp 2-3 lần Sài Gòn.
Ở thị trường khách sạn, dù là mùa thấp điểm, các khách sạn 5 sao tại khu trung tâm Yangon có giá 250-280 USD một phòng một đêm, giá thuê phòng trung bình (cho tất cả cá hạng 3-5 sao) đạt khoảng 200 USD. Cùng phân khúc này, tính đến cuối tháng 6, giá phòng khách sạn trung bình tại TP HCM xuống mức 1,6 triệu đồng một đêm (dưới 100 USD), thấp nhất 5 năm qua và chưa bằng một nửa giá thuê phòng tại Yangon.
Ở mảng văn phòng, giá thuê trung bình tại thị trường TP HCM cuối tháng 6/2015 đạt 25 USD một m2 một tháng, các tháp hạng A có giá thuê ổn định nhất là 34 USD, cũng thấp hơn mức thuê trung bình của văn phòng tại Yangon là 60 USD và hạng A giữ mức 80 USD.
Giai đoạn một của khu phức hợp Hoàng Anh Gia Lai Myanmar do Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai làm chủ đầu tư chính thức nhập cuộc đua giành thị phần bất động sản cho thuê (văn phòng, khách sạn và mặt bằng bán lẻ) tại Yangon từ cuối quý II/2015. Ảnh: Vũ Lê
Ghi nhận của PV, thị trường bất động sản cho thuê tại Yangon, Myanmar có điểm giống với TP HCM cách đây 8 năm (thời kỳ hoàng kim) là các tòa nhà khai thác cho thuê phần lớn do nhà đầu tư nước ngoài làm chủ hoặc quản lý. Hiện các nhà đầu tư ngoại đình đám đã rót vốn mạnh vào thị trường bất động sản Yangon gồm: Việt Nam, Nhật, Singapore, Hongkong, Malaysia, Anh, Australia.
Đại diện cho nhà đầu tư Việt Nam bám trụ thị trường 60 triệu dân này được 4 năm, Tổng giám đốc Công ty Hoàng Anh Gia Lai Myanmar, Cao Duy Thịnh cho biết: “So với TP HCM, Yangon nhỏ hơn cả về quy mô đô thị và dân số. Thế nhưng, ở tất cả các loại hình bất động sản khai thác cho thuê tiêu dùng, giá thuê lại Yangon cao hơn Sài Gòn gấp nhiều lần và không ngừng tăng lên”.
Ông Thịnh nhận định, các tài sản cho thuê tại Yangon đang ở thời kỳ cực thịnh, giá thuê cao gấp 2-3 lần, thậm chí gấp 4 lần Sài Gòn. Những nhà đầu tư nhanh chân nhảy vào thị trường này khai thác lợi tức cho thuê đạt 10-13% một năm. Nguyên nhân là do nguồn cung nhà ở, khách sạn, văn phòng, bán lẻ tại Yangon đều thiếu hụt trong bối cảnh nền kinh tế Myanmar mở cửa sâu rộng và sẵn sàng hội nhập mạnh mẽ.
Chuyên gia này phân tích, làn sóng các nhà đầu tư nước ngoài đổ xô đến Myanmar, chủ yếu là Yangon để đầu tư trực tiếp, gián tiếp, thăm dò tìm hiểu thị trường này không ngừng tăng lên trong vòng vài năm trở lại đây. Chỗ ở, khu lưu trú, văn phòng, khu tổ chức hội nghị, mặt bằng cho thuê quá ít trong khi nhu cầu quá nhiều và không ngừng tăng cao đẩy mức độ khan hiếm nguồn cung ở thị trường này lên đến đỉnh điểm. Từ đó dẫn đến tình trạng giá bất động sản cho thuê tại đây leo thang.
Theo đánh giá của một công ty tư vấn thiết kế đến từ Anh đang hoạt động tại Yangon, nguyên nhân khiến cho nguồn cung bất động sản cho thuê tại thành phố này bị khan hiếm kéo dài vì tốc độ xây dựng chậm và vướng đặc thù quy hoạch đô thị xoay quanh chùa vàng. Hầu hết các dự án đều mọc lên xung quanh những trục đường chính dẫn về chùa vàng. Đây là một trở ngại không nhỏ đối với các nhà đầu tư vì tùy vào bán kính cách chùa vàng xa hay gần mà các dự án có thể bị hạn chế chiều cao. Chiều cao của công trình phải thấp hơn chùa vàng hoặc hạn chế số lượng tầng hầm. Một dự án nếu nằm cách chùa vàng 1-3km chỉ được xây không quá 6 tầng. Cách chùa vàng khoảng 7km, dự án không cao quá 120m. Tỷ lệ sử dụng đất thấp khiến cho sản phẩm ít, chi phí suất đầu tư bị đội lên, kích giá thuê tài sản tăng vọt.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Myanmar, Khin Maung Than thừa nhận tình trạng thiếu hụt nguồn cung đã đẩy giá phòng khách sạn, căn hộ dịch vụ, nhà ở và văn phòng cho thuê tại đây lên ngất ngưỡng. Không riêng gì các cao ốc cho thuê mà ngay cả căn hộ bán cũng có giá cực kỳ đắt đỏ.
“Phải cần thêm vài năm nữa để các dự án nhà ở, văn phòng, căn hộ dịch vụ, khu phức hợp được triển khai và đưa vào sử dụng mới có thể giải tỏa phần nào cơn khát bất động sản cho thuê tại Yangon”, ông Khin Maung Than dự báo.
